Quero investir na Região de Orlando, mas tenho uma dúvida:

Qual é a melhor opção?

Muita gente tem me perguntando as mesmas coisas, motivo pelo qual resolvi escrever este post. Afinal, qual tipo de imóvel me trás mais rentabilidade?

Vamos começar, explicando a diferença entre dois tipos de imóveis:

1 - Residencial (que não pode ser alugado para veraneio)

2 - Para veraneio (que pode ser residencial também)

A "greater" Orlando é composta de: Kissimmee, Sanford, Saint Cloud, Winter Garden, Winter Park, Apopka, Ocoee, Casselbery, Oviedo, Clermont, Winter Springs, Altamonte Springs, Leesburg, Edgewood, Belle Isle, Bay Lake, Celebration, Eatonville, Oakland, Davenport, Champions Gate, Windermere, Lake Buena Vista, além, claro, da própria "City Beautiful", Orlando (será que esqueci alguma?).... Provavelmente, afinal são tantas, que a gente acaba não lembrando de cabeça. Estas, porém, são as mais conhecidas!

Destas cidades, apenas Davenport, Kissimmee, Champions Gate e Clermont tem propriedades que chamamos de "short-term rental", ou como nós brasileiros conhecemos, propriedades de veraneio, que podem ser:

- Casas (single family homes);

- Sobrados geminados (townhomes) ou

- Apartamentos

Como já disse, não se pode comprar uma propriedade em Windermere, por exemplo, e decidir alugar para veraneio. É contra a lei, e aqui ela funciona, para todos.

Por isso sugiro que a primeira coisa a fazer, é definir a sua prioridade.

Se for uma propriedade de long-term rental (contrato anual, com aluguel mensal), a rentabilidade será em torno de 5 a 5.5% ao ano, considerando que se alugue o ano todo. Lembre-se que aqui, o dono paga, além do IPTU (property taxes), a taxa de condomínio também. O inquilino paga o aluguel, agua, luz, e demais utilities (TV a cabo, internet, telefone, etc).

Se for para veraneio (férias com a família E renda), a rentabilidade pode ser entre 6 até 11%, dependendo quanto a casa loque ao ano.

Uma das propriedades que administramos rendeu, no primeiro ano, 8.2%. O cliente pagou US$305,000.00 nela e teve um lucro líquido de US$25,000.00

O valor do condomínio varia muito, e o que ele oferece também.

As casas, geralmente, tem um valor menor de condomínio, e normalmente só incluem a manutenção das áreas comuns;

Os sobrados geminados são um pouco mais caros, mas já incluem pintura externa, corte de grama, e manutenção do telhado.

Os apartamentos, por sua vez, tem SEMPRE um condomínio mais alto, uma vez que eles incluem toda a manutenção do edifício também.

POR FALAR EM TELHADO, 

Temos dois tipos: Shingle e Tile. Veja abaixo:

Shingle Roof

Tile Roof

Ambos protegem bem o telhado. A diferença, além de estética, é na durabilidade de cada um. O shingle dura entre 10 e 15 anos; o Tile, por sua vez, em torno de 50 anos. 

CUSTO DO IMÓVEL POR M2

Outra coisa interessante nos EUA (pelo menos na região de Orlando) é que, quanto maior for a propriedade, mais barata ela fica por m2 (na verdade a medida america é pé quadrado (square foot), mas bagunça a nossa cabeça, pois cada m2 equivale a, mais ou menos, 10.76 sq.ft.

Por isso, uma casa de 7 quartos, 6 banheiros, 1 lavabo com game room e piscina com 382 m2 custa US$512,990 (US$1,343.00 o m2 ou algo em torno de R$4.220,00 - de acordo com a cotação do câmbio comercial de 03/03/2017 - R$3,144/US$1.00) 

e uma casa de 4 quartos, 3 banheiros com piscina e 180 m2 custa US$384,990 (US$2,138.00 o m2). Por isso vemos muitas casas enormes, pois o custo x benefício é muito bom nas maiores.

O que é legal também na região de Orlando é que, diferentemente de outros lugares (Miami, Boston, California, etc...), o preço chega a custar 10 x menos!

Se compararmos com o Brasil, em cidade maiores, Orlando custa pelo menos 5 x menos. 

Recentemente atendi um casal de São Paulo. Eles me disseram que o m2 do apartamento em que moravam estava custando R$20.000,00 e o condomínio do edifício, R$5.000,00 por mês!

POR FALAR DE VALOR DE CONDOMÍNIO NOVAMENTE,  

Normalmente, em um Condomínio ótimo, o custo mensal é algo em torno de US$350.00/mês. Pode variar um pouco para mais, ou para menos.

O interessante é que já inclui:

- Portaria 24/7
- Clubhouse Completo - os novos condomínios estão trazendo cada vez mais opções de entretenimento, estilo Resort mesmo.
- Internet
- TV a Cabo
- Telefone 
- Corte de grama
- Água para os sprinklers (para irrigação da grama)
- Manutenção do paisagismo da propriedade e das área comuns

Outros ainda trazem, além do que já mencionei:
- Pintura externa das propriedades
- Troca/Reparo dos telhados
- Seguro da parte externa

Portanto, novamente, um custo x benefício muito interessante para o proprietário. 

Champions Gate (Lennar Homes)

Windsor at Westside (Pulte Homes)

Solterra Resort (Park Square Homes e D.R. Horton)

Portanto, quer seja para compra para a família, ou para investimento, Orlando é e continuará sendo uma excelente opção para o investimento do seu dinheiro.

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Humberto Esteves
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